북위례 입지 분석 및 대장 아파트 (단지 별 장단점)

안녕하세요,

오늘은 북위례 관련하여 포스팅을 작성하고자 합니다.

 

위례면 위례지, 왜 북위례냐고요?

북위례는 군부대 이전, 원주민 이주 보상이 지연되면서 개발이 뒤늦게야 시작됐습니다.

22년 1월 우미린 입주를 시작으로 대다수의 단지들이 현재는 다 입주 된 상태입니다.

아직 공사도 시작하지 않은 단지가 하나 있긴 한데, 얼마전 사전청약 진행 했던 A1-14블록입니다. 

(이익공유형 청약이었기에 많은 분들이 긴가민가 했던 그 곳이죠.)

 

아래 사진을 보시면 빨간색 쳐져 있는 곳이 북위례입니다.

 

 

아무튼 이 북위례는 대략 장지천을 기준으로 남위례와 구분되고 있습니다.

뒤늦게 입주했다보니 남위례보다는 더욱 신축아파트라는 점은 장점이지만, 단점들도 있습니다.

 

참고로 위례 전체는 성남시/송파구/하남시 의 세 군데로 이루어져 있고,

북위례는 송파구 거여동 / 하남시 학암동 으로 구분되어 있습니다.

북위례 입지에 대해 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.

 

"부족한 상권"

 

북위례의 가장 안타까운 포인트는 부족한 상권입니다.

위례의 핵심 상권이라 하면, 이전 여러 포스팅에서도 말씀 드렸듯이 위례 중앙광장 쪽입니다.

위례중앙타워를 기점으로 상권이 포진되어 있죠.

 

 

위 사진에서 파란색 표시된 곳이 위례의 핵심 상권지입니다.

초록색 표시 된 트랜짓몰이 남위례 중앙을 쭉 관통하는 구조입니다.

저 초록색 부분에도 상권이 어느정도 형성이 되어 있긴 하나 중앙광장에 비하면 한참 부족합니다.

 

아무튼 이처럼 핵심상권과는 거리가 좀 떨어져 있다보니,

중앙광장을 가기 위해서는 차량을 타고 이동해야 하는 경우가 많습니다.

 

북위례에 상권이 아예 없는 건 아닙니다.

 

 

 

북위례 하남쪽을 보면, 작은 항아리상권이 형성되어 있습니다.

크진 않아도 나름 이것저것 들어와 있는 편입니다. (GS프레쉬, 소아과도 2개 있네요.)

 

 

아래는 북위례 송파구 거여동 쪽 상권입니다.

 

 

오피스텔 건물이 여럿 들어와 상권이 형성중입니다.

큰 오피스 건물도 최근 준공되어서 상권이 더 활발해지지 않을까 생각됩니다.

 

 

또한 아래 사진을 보시면,

 

 

북위례 단독주택, 빌라 부지에 최근 굉장히 많은 건물들이 지어졌습니다.

몇년 전만 해도 진짜 아무것도 없었는데, 요즘엔 빈부지 보다 지어진 부지가 더 많은 것 같습니다.

저 부지의 절반 정도가 빌라 부지인데, 1층은 전부 상가로 운영 됩니다.

남위례 서일로마을 처럼 어느 정도의 상권이 형성 될 것으로 보이네요. 

 

 

"스타필드 접근성"

 

북위례 상권이 아쉽긴 하나, 한 가지 장점은 스타필드가 가깝다는 점입니다.

특히 세 단지는 접근성이 매우 뛰어납니다.

포레나송파, 송파위례리슈빌, 위례호반써밋입니다.

 

도보로 대략 5~7분 정도 걸립니다.

사실 위례 스타필드가 규모가 좀 작은 편인데,

감일, 구성남, 송파 문정동 및 장지동 쪽에서도 엄청 넘어옵니다.

그러다보니 주말 피크시간 대에는 주차장 들어가는 차량 줄이 긴 편이고요.

이 3개 단지라면 이동식 카트 하나 끌고 도보로 스타필드를 갈 수 있으니 큰 장점이라 할 수 있겠네요.

 

"애매한 교통"

 

사실 교통 부분은 굉장히 애매한 게 있습니다.

사실 북위례는 위례신사선 역과는 거리가 많이 떨어져 있는데,

문제는 이 위례신사선이 도대체 언제 만들어질거냐는 거죠.

최근까지 진행 된 민자사업 2차 공고도 유찰되어 재정사업으로 전환 예정에 있습니다.

재정사업, 말만 들어도 숨이 막히죠? 얼마나 더 걸릴 지 예상도 되지 않습니다.

 

그렇다면 여기서 다시 생각해 봐야 할 점은,

북위례 일부 단지는 지하철역까지 도보로 이동이 가능하다는 점입니다.

 

 

도보 시간을 정리해 봤습니다.

 

송파레이크파크 호반써밋 1차, 2차는 거여역까지 14~15분 가량 걸립니다.

가장 가까운 곳은 송파레이크힐입니다. 11분 소요되네요.

리슈빌은 21분, 포레나 송파는 15분 가량 걸립니다.

 

이 정도면 초역세권이라 하는 건 무리가 있겠으나,

마음만 먹는다면 걸어다닐 만 한 거리긴 합니다.

특히 레이크힐 11분 정도면 그래도 준역세권 정도 아닐까 싶네요.

 

그리고 이건 네이버지도 기준이므로, 걸음이 빠른 성인남성이라면 좀 더 단축될 수도 있겠습니다.

 

 

참고로 아래 사진 처럼 북위례 하남지역에 위치한 아파트들은 도보로 마천역까지 가볼수도 있겠습니다.

가장 가까운 힐스테이트나 로제비앙 기준으로요.

대략 17~18분 소요 되겠네요.

 

 

 

이처럼 북위례는 위례신사선 중앙역을 걸어갈 수는 없겠지만,

5호선 역을 도보로 이동할 수 있는 단지들이 꽤 있습니다.

 

물론 북위례라고 해서 위례신사선 호재를 받지 않는 것은 아닙니다.

바로 '트램'이 만들어지고 있기 때문이죠.

하지만 안타깝게도 이 트램은 북위례 일부 단지에만 호재라 할 수 있습니다.

 

 

 

"트램 수혜 단지"

 

 

 

트램은 위 사진처럼 위례 전체를 관통합니다.

북위례만 더 자세히 보시면 아래와 같습니다.

 

 

 

북위례 주민들이 실질적으로 이용할 수 있는 정거장은 102, 103, 104 정거장이라 할 수 있습니다.

그러나 한가지 간과해선 안될 점은, 이 트램이라는 건 '지하철'이 아니라는 겁니다.

지하철역까지 편하게 승객을 옮겨주는 보조수단이라 봐야합니다.

복잡하게 지하까지 내려가 승강장까지 내려갈 필요 없이, 흔들리는 버스에서 손잡이 꽉 잡을 필요 없이,

그냥 집앞에서 바로 올라타서 지하철역 앞에 내려다주는 그런 이동수단이란 말입니다.

그렇기 때문에, 이 트램 정거장을 한참 걸어서 가야 한다? 이건 교통입지로 봤을 때 매우 아쉬운 입지라 봐야 합니다.

 

그런 점에서 봤을 때 가장 교통입지가 좋은 곳은 대략 4군데로 추려집니다.

트램정거장을 무려 2개나 끼고 있는 포레나 송파,

102 정거장을 쉽게 도보로 이동 가능한 송파레이크 호반써밋2차, 송파위례리슈빌, 송파 레이크힐 입니다.

 

 

이 트램을 타고 중앙광장까지 가면 위례신사선을 이용할 수 있고,

복정역까지 가면 수인분당선을 타고 강남까지의 접근도 매우 쉬워집니다.

 

"학교 접근성"

 

자녀를 키우는 집이라면 학교를 얼마나 끼고 있냐도 매우 중요하죠.

학교 입지로 보자면 아래와 같습니다.

 

 

먼저 송파레이크호반써밋 쪽을 보면

산빛초등학교가 2026년 개교 예정입니다.

1차 단지는 아예 초등학교를 품고 있으니 초등학생 자녀를 키우는 집에겐 최고의 호재가 되겠습니다.

학교 위치의 입지로 봤을 때 최상의 단지는 포레나 송파입니다.

무려 초등학교, 중학교, 고등학교를 다 품고 있습니다.

길 하나 건널 필요 없이 붙어있는 형태입니다.

 

사실 자녀들이 중학생 정도 되면 별 걱정은 안됩니다만, 중요한건 초등학교죠.

길 하나 건너냐 안건너냐가 매우 중요합니다. 길을 건너야 한다면 작은 육교가 있는지도 봐야 할 거고요.

 

그리고 여기서 한 가지 중요한 점은,

북위례 하남에 거주하는 학생들은 송파 쪽 학교에 진학할 수 없다는 점입니다.

(중학교부터 송파쪽으로 보내면 가능하다고는 합니다.)

 

 

저 빨간색 표시 된 하남쪽 단지에서는 덕수고, 위례솔중, 위례솔초를 갈 수가 없습니다.

특히 위례호반써밋 같은 경우 길건너 있는 학교를 갈수가 없다는거죠.

왜냐고요?

서울과 하남, 행정구역이 다르니까요. 이건 어쩔수가 없는 문제라고 봅니다.

많은 하남 위례 학부모들이 이걸 조정해달라고 민원을 넣고는 있습니다만,

사실 이걸 해 주는 순간 전국에 있는 비슷한 처지의 학부모들이 들고 일어설 겁니다.

굉장히 어려운 문제죠. 게다가 북위례 송파쪽 학교들은 현재 과밀학급 문제도 있기 때문에 오히려 반대하는 입장이고요.

그래서 북위례 하남지역 학생들은 버스나 자전거를 타고 남위례 쪽 멀리 있는 학교까지 다녀야 합니다.

 

위례는 3개의 행정구역으로 나뉘어 있기 때문에,

자녀의 진학코스를 생각하시는 분들은 이런 부분까지 신경써서 집을 매수하셔야 합니다.

 

 

 

"팍(PARK)세권"

 

이건 중요하지 않게 생각하실 분도 있을테지만,

아이를 키우는 집이라면 매우 중요한 포인트가 되죠.

공원 접근성입니다.

 

아래 사진 보시면 파란색표시가 된 부분이 다 공원입니다.

북위례 주택부지에서 시작해서 장지천 위례호수공원까지 쭉 이어져 있습니다.

 

대부분의 아파트단지를 끼고 있어서 송파쪽 단지들은 접근성이 매우 뛰어납니다.

반면 하남쪽 단지는 거리가 꽤 있는 편이고요.

 

 

이렇게 여러 관점에서 각 아파트단지의 입지를 분석 해 보았습니다.

 

사실 북위례 하남 쪽 단지들은 위례의 호재와는 좀 떨어져 있어 아쉬운 부분이 있습니다.

트램역이 너무 멀리 있고, 교통분담금은 똑같이 냈음에도 위례신사선을 이용하기에 매우 불편합니다.

 

하지만 직접 임장을 해 보면 장점도 있습니다.

산속에 위치 해 있어 매우 조용하고 평화로운 분위기입니다.

정말 위험요소라고는 볼 수가 없는 평화로움이 존재하는 곳입니다.

더이상 대중교통을 이용 할 필요가 없는 자녀들이 있는 가정이라면, 자차만 이용하는 집이라면 꽤 만족하실 거라 생각되네요.

 

"북위례 대장아파트는 어디인가?"

 

사실 모두 좋은 아파트이긴 하지만,

굳이 북위례 대장아파트를 꼽자면 어디로 봐야 할까요?

 

 

 

 

저는 포레나 송파를 뽑겠습니다.

 

비슷한 입지의 호수뷰를 가진 송파위례리슈빌, 송파레이크파크 호반써밋2차도 있긴 합니다.

다만 두 단지의 세대수가 494세대, 700세대입니다.

제가 생각하는 '대장아파트'라 함은 1,000세대 이상이 되어 많은 거래량으로 시세를 형성하는 곳이거든요.

커뮤니티도 봐야 할 거고요.

그런 면에서 봤을 때 포레나송파는 1,282세대로 대장아파트의 기준이 될 수 있다고 봅니다.

 

또한 기약없는 위례신사선은 뒤로 두고 현재 만들고 있는 교통 핵심 호재는 '트램'인데,

포레나송파는 이 트램정거장을 도보로 이동 할 필요 없이 무려 2개나 끼고 있다는 점.

그리고 북위례 유일하게 초중고품아라는 점.

스타필드도 도보로 이용 가능하다는 점.

 

몇몇 위례 주민들은 포레나송파가 공공분양이었다는 점을 지적하며 대장이 될 수 없다고도 하는데요.

웃긴 건 위례 전체 대장아파트인 위례 꿈에그린24단지와 위례센트럴자이 모두 공공분양이었다는 점이죠.

어차피 소셜믹스가 아닌 전체 분양 아파트였고, 아파트는 결국 입지입니다.

 

이처럼 입지와 호재, 여러 시점에서 봤을 때 포레나 송파가 북위례 대장아파트로 유력해 보입니다.

 

다만 실거주 의무가 아직 남아 있다보니 매매거래가 안됩니다. 전세/월세 매물만 몇 개 있네요.

26년 8월 정도 부터 매매가 가능하다고 합니다. 참고하시면 되겠습니다.